签了房屋买卖合同后，买方反悔，并以下述理由索回订金。合理吗？
签了房屋买卖合同后，买方反悔，并以下述理由索回订金。合理吗？ 律师你好：我在福建省漳州市有一套二手房，去年签订了买卖合同，出售给买方，签订合同时，我收取了一笔订金。
我这套房子，已取得房产证，并且没有贷款。但因为开发商的原因，暂未办理土地证，按当地政策，仅有产权证也不能过户。这些前提条件，买方均知悉（我有录音证据，可以证明买方事先明确知道暂时不能过户，但仍确定要买的），所以我们签的买卖合同，是约定双方去公证处做公证，来完成交易的。
至于合同上对于做何种“公证”，没有写得很清楚，并未注明是合同公证、还是产权公证。如果是产权公证，因为受土地证的牵连，确实做不了；如果是合同公证，则是可以做的。
不管怎样，在这种情况下，买方反悔了，提出解除合同，并要求我退回订金。他的理由是“这属于不可抗因素，双方均不属违约，均有权提出解除合同”。但在我看来，这并不属于不可抗因素，因为买方在签订合同之前，对此情况完全知情，因为我们周边几个小区均没有土地证，照样有办法可以交易的。他完全是因为自己变卦，而找的一个借口。
我的问题就是：如果买方起诉的话，他胜诉的把握大吗？他如果一审胜诉了，我有机会翻盘吗？
我这套房子，已取得房产证，并且没有贷款。但因为开发商的原因，暂未办理土地证，按当地政策，仅有产权证也不能过户。这些前提条件，买方均知悉（我有录音证据，可以证明买方事先明确知道暂时不能过户，但仍确定要买的），所以我们签的买卖合同，是约定双方去公证处做公证，来完成交易的。
至于合同上对于做何种“公证”，没有写得很清楚，并未注明是合同公证、还是产权公证。如果是产权公证，因为受土地证的牵连，确实做不了；如果是合同公证，则是可以做的。
不管怎样，在这种情况下，买方反悔了，提出解除合同，并要求我退回订金。他的理由是“这属于不可抗因素，双方均不属违约，均有权提出解除合同”。但在我看来，这并不属于不可抗因素，因为买方在签订合同之前，对此情况完全知情，因为我们周边几个小区均没有土地证，照样有办法可以交易的。他完全是因为自己变卦，而找的一个借口。
我的问题就是：如果买方起诉的话，他胜诉的把握大吗？他如果一审胜诉了，我有机会翻盘吗？
2013-04-13 17:30 hhhhjj……（福建－漳州） 已有 3 位律师回答
1 110网律师 2013-04-13 17:34
一审很重要，建议聘请律师代理。
2 邹金狮律师 2013-04-13 17:39
可以不退还！建议在一审时就委托律师处理！
3 陈晓云律师 2013-04-13 17:59
合同是有效的，买方违约
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