开发商要求收楼，但看楼时发现四个阳台外墙铁栏杆安装固定处的外墙砖破损直径超过15公分，但开发商仅用黑 开发商要求收楼，但看楼时发现四个阳台外墙铁栏杆安装固定处的外墙砖破损直径超过15公分，但开发商仅用黑水泥堵塞了事，部分墙体还用上了破烂的墙砖，贴工也极差!也没能提供国家质检部门的《商品房验收合格报告书》，还被要求先交一年的物业管理费。

（1）关于收房时发现房屋质量问题 首先，你需要确认你的质量问题只是一般质量问题，还是这个质量问题严重到让你无法继续使用了。如果是严重到影响你正常使用了，那么你有权要求解除合同和要求开发商赔偿损失。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 依据上述司法解释，你有权要求解除合同和要求开发商赔偿损失。 如果只是一般质量问题，则建议你先发函给开发商说明因为他们存在质量问题所以你不收房，然后再让开发商承担保修责任。 因为首先法律规定你有收房义务，没有正当理由，你不能不收房。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。 所以，你在因为质量问题而不收房前，必须要发函告知，并留存挂号信的收据以保留你有正当理由的证据。 发函告知之后，你得再发一个函，要求开发商承担保修义务，如果开发商不理你，你就可以自行修复，然后要求开发商支付你修复费用。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条 第二款 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 如果开发商这个时候即不修复，也不愿意承担修复费用，则你可以通过诉讼来要求开发商承担。（2）关于物业费 首先，在根据上面司法解释的规定，在房屋交付前，都只应该由开发商付物业费。 其次，物业费是由物业公司收取的，你付业务费也该给物业公司，开发商无权直接问你要的。