关于二手房合同中约定过户时间内未完成过户问题咨询 各位律师好，现在遇到一些问题，还请指导。

背景介绍：
例如本人有一套不限购商住房在2013年通过中介出售给了一个买家，当时房本还没办理下来，在签订中介买卖合同中有约束在2014年8月前办理过户，当时签订合同约束这个时间的时候，中介很多人员也在场，当时我也担心这个时间办理不下来，现场有与买家之间达成口头承诺（万一到2014年8月由于开发商原因还没办理下来的话完几个月相互理解，当时买家是认可的），因此在签订合同后和买家交了首付后，我也第一时间将房子交付给买家使用了，而且拿到首付款第一时间我也结清了房屋还贷，并书面传真给开发商要求加急办理房本，中间我是非常主动积极的去配合买家，希望能尽快完成过户。但是到目前为止开发商还没有将房本办理下来（开发商办理时间目前没有违约），还得等2个月才能办理完毕，现在买家应该是看行情不好，所以趁此机会，正好合同约定过户时间刚过了，所有强行要求我退房，并向起诉我。
在约定时间快到前我也有与中介提前沟通，让中介转达现在的房本办理进度情况说明，中介说也已经转达了，当时买家没有说任何不满和表达退房的意思。

合同违约条款简介：
1.买卖购合同中有注明在指定时间之前如果由于业主的原因没有完成过户买家可以选择退房，或者不退房，如果选择退房，卖家应该退还违首付款及一定利率的利息，如果买家不退房，卖家需要从约定过户时间至最终实际过户日期间，按每天赔付一定比例的违约金。

现在希望得到的解答：
1.如果对方起诉，我必须得退房吗，因为我拿到首付款后就去还了贷款，现在也根本没有能力去退还买家的首付款；
2.如果买家现在就一口咬定约定时间过期违约，法院是否会认可和受理买家的上诉和退房要求呢？
3.我是一直在积极主动配合，现在买家因为这个突然要求退房，那前面房屋一年的使用又该如何算呢？如果我现在坚定不退房，是否可以达成呢，哪怕按不退房每天赔付违约金？

你好，很高兴为您解答：
首先，按照《民法通则》和《合同法》的规定，房屋买卖合同，双方自愿签订，意思真是应该有效。双方应该按照合同约定履行合同。
其次，口头协议应该也是有效的，如果一方不承认的，由另一方承担举证责任。一方不承认有无明显证据证明的，一般法院也不会认可。这是民事证据规则规定的。
再则，房屋未过户不是您个人的原因，而是开发商的原因。按照合同法的规定，，您存在主观故意的违约情形。
最后，目前此类商品房纠纷，房屋的退还必须是构成根本违约才会退房，比如说房屋不能住人，房屋没有建造完全等等。口头约定的时间没有明确的话，违约事实就难以约定，违约金就业难以计算确认，你可以放心。
向您的问题关键，对方也拿不出特别具体的证据，关键问题确定不了。对您反而有利些。按照民法，合同法，最高院的规定，这个案子最后会要求双方继续履行的可能性比较大的。
如有疑问，可以继续追问，如您满意，望采纳！！

具体要看违约责任证据情况，需要律师帮助电话联系。

你好，一般要按照合同约定办理，如果一方违约，可以要求承担违约责任，协商不成，起诉解决。

具体根据合同约定协商不成诉讼解决

您的合同条款是明确约定了“由于业主原因”没有完成过户...,现在该房屋无法办理过户手续，是开发商未办理产权证，并非是由于您的原因。

根据你们之间合同约定的

你好，房子没有过户的原因是由于开发商那边的问题，你一直都有积极配合过户。且有当时的口头承诺，虽没有书面的约定，但是有中介等人的见证。可以据此答辩。

您好，根据协议来。主张的内容要收集证据。

你好！稍候为您详细解答如下： 我的补充： 2014-10-22 11:07

1、你们的合同是法律效力的，如果严格按书面合同执行的话，对你是很不利的。你这份合同起草的时候，应该把开发商办证的时间算进去。
2、如果按合同起诉你违约责任的话，应当退房退款，但你可以向法院主张一年的房屋使用费。由于选择退房还是每天赔付违约金的权利是买家，因此，你只能协商请他同意不退房。
3、（一）你现在最好还是协商处理，努力争取他同意不退房，你每天付违约金，或者你可以多付一部分违约金。
（二）你应当考虑到对方可能起诉。所以你现在要积极收集证据，一是你们当时的口头约定可以晚几个月办证（这里，你可以收集电话录音、中介人员证人证言等）；二是你积极配合办理房产证（比如书面传真开发商加急办房本的材料，可以要求开发商出一份证明这个事实，中介人员转达房本办理进度、并且买家没有表达不满和退房的证人证言，）三是最好能证明买家默认可以晚几个月的证据（比如“当时买家没有说任何不满和表达退房的意思”的中介人员的证人证言，电话录音等）如果有证据证明你们双方口头协议可以晚办房本，并且买家以实际行为默认可以晚办房本，这对你来说就非常有利了。
总之，这个事最好能双方达成协商意见，实在不行，你可以考虑从证据的角度维护你的权利。

如您满意，请采纳。

应当按照合同约定处理，如果违约，需要承担违约责任

很高兴回答你的问题，稍等进行分析

要按照合同约定处理，违约方承担违约责任。

可以不退房。因为是开发商的原因。可以让对方起诉去。。。。

您好，建议联系律师详细面谈

有约定的从约定，既然合同中明确注明了你的过户时间，你应当按照约定的时间办理，无论开发商什么时间给你办理房产证。所以既然你没有如约过户，就是你违约，口头约定在诉讼过程中一般不会被认可。那么根据你描述的情况，对你提出的问题分别解答如下： 我的补充： 2014-10-22 11:09

1.如果对方起诉，我必须得退房吗，因为我拿到首付款后就去还了贷款，现在也根本没有能力去退还买家的首付款；
根据你描述的情况，你已经构成违约，买方是可以要求解除合同退还房价款并根据合同约定追究你违约责任的，但也不一定必须要退房，你也可以将房屋另行出售，理由如下：
房屋产权以登记为准，虽然你和买方达成了一直约定，也有书面合同，但并没有将房屋过户到买方名下，也就是说，你现在仍然是房屋的合法产权人，对该房屋仍然有完全处分权，所以如果你不愿意退房或者没办法退房，也可以和买方协商，另行将房屋出售，拿到房款后再退还给买方首付款即可。

1、不一定。2、按照买卖合同的约定是“如果由于业主的原因没有完成过户买家可以选择退房”，而且房屋已经交付，是否办理房产证不影响买方的使用和收益；正直善良的法官会按照这一规定和公平合理，维护交易安全的原则，驳回买方的退费请求的。3、如果退房，你应该给付首付款的利息，他应该给付你租赁费用。4、你应该坚持不退房，理由就是2的抗辩意见，法官会采纳的（当然最好和法官搞明白了）。

根据合同履行，协商不成可以通过诉讼解决。有需要可以来我们律师所详谈

您好，很高兴为您解答。
       首先，您作为卖方，与买方签订了购房合同，依据您描述的情形，并结合民法通则、合同法等相关法律规定，您与买方之间的合同是合法有效的.
      其次，您与买方口头协议关于办理房产证的时间，是否在合同中没有进行明确约定，再者，办理房产证事宜您也是在积极与开发商沟通协商，并非您消极懈怠不予处理，
      再次，关于房屋退房一事，您已经交房，且对方已经支付首付款，那么按照合同法及司法解释规定，实际交易行为已经履行，对方主张退房事宜很难得到支持，
     建议您先跟对方协商，然后积极寻找您联系开发商，中介的证据，证明您是积极主动协助办理的，对方起诉到法院，也是很难获得法院支持，即退房可能性不大。
     希望我的解答您能满意并采纳为最佳答案，如有问题，可以追问。

您好，根据你们之间合同约定

你好，一般要按照合同约定办理，如果一方违约，可以要求承担违约责任，协商不成，起诉解决。

你与买家签订合同对双方都有约束力，应当履行，之所以没有办理过户原因不在你，是开发商，可以作和理解释，另外出书面合同外，您就办理过户时间应该说还有口头协议，中介可以证明，按照合同法口头约定也是有效的，非你本人原因造成过户迟延，你不算违约，买家要求你承担违约金或退房主张不应得到法院支持。最好协商督促办证，别无选择。

由他起诉去，应该没事的。请律师代理。

开发商需要承担责任，不能强行要求退房
应当积极应诉等 我的补充： 2014-10-22 12:58

我长期代理二手房买卖纠纷的案件，可以看我的案例及文章；
还是聘请律师代理稳妥，如需代理，可以联系我。

1、按合同约定，未能按合同约定时间过户的，买方有权退房，如果买方选择退房的话，卖方是需要退房并至少按合同约定支付相应利息。
2、会支持。
3、可以要求其支付您房屋使用费。按合同约定，买方有单方解除权。

按合同约定执行，若协商不成向法院起诉。

如确实不是你的原则，你可以拒绝。
只要你能证明不是你的原则造成就行。 我的补充： 2014-10-22 15:16

不是你的原因

可以承担违约责任

你好！
    根据你提供的信息解析如下：
    1、根据你所说的情况，你们所签订的合同是有效的，而且你所说的口头约定也属于是合同的一部分，但是，必须有中介人员的证明。因此，口头约定能够对抗对方所说的情况；
    2、而根据国家的司法解释规定，一方支付了费用，另一方将房屋实际交付其使用，应当认定为合同有效，因此，你们签订的合同属于有效合同；
    3、根据你所说的合同约定，如果由于出卖人一方的责任而没有办理好过户，买受人可以选择退房，而你归责于你的责任，因此，这也是一点抗辩理由；
    4、从你所说，你多次与中介、开发商等沟通办理房产登记事宜等，而由于实际情况你未能先由开发商办理房屋登记手续，才不能为对方办理手续，因此，这属于是不可抗力，而你也做到了将不可抗力的原因通知对方的义务，也就是与中介说明情况，当然应当不是属于你违约，因此，对方的退房要求不应予以支持的；
     5、至于违约金或者说退房的违约金的计算，你没有违约当然不应当承担违约金的赔偿责任，因此，如果对方起诉你，你可以以以上的内容予以抗辩，当然，建议聘请律师为你提供更好的法律服务；
    6、从现在的情况来说，你所说的情况还没有发展到不可收拾的地步，建议在积极取证（与开发商协商早日办理房产证手续并说明以前一直催促开发商办理等等，将这个过程采用录音的方式固定为证据。另外，与中介机构再次说明情况，说明你以前向中介说过某些事情，中介是怎样说的，签订合同时是怎样约定的等等这些都可以采取录音的方式予以固定证据，当然，你也可以要求中介将签订合同时说明的情况也就是你所说的口头约定，让中介均予以出具书面证言等）的同时，与对方协商达成房屋买卖合同的补充合同，也就是再次约定好办理房产登记事宜的具体时间，比如定为：开发商办理房产登记手续你收到后一周之内与对方一起办理相关的手续等等，如果到时候你的原因不办理房产手续，应当承担怎样的责任等等，这样就能够更好的约束双方，这也是目前对双方都有利的做法，不然现在走上法律途径，双方都有损失；
    以上是本律师的分析和建议，如果还有疑问可电话联系或追加提问，如果对你有所帮助建议采纳为最佳答案！！

你好，一般要按照合同约定办理，如果一方违约，可以要求承担违约责任，协商不成，起诉解决。

需要举证证明房产无法过户不是由于你的原因

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