关于房产买卖的协议这样写是否具有法律效力 协议书
    有XXX独院一处，为住房2间，2层楼房，面积为实院使用面积全部。
    西邻XXX，东邻XXX，北邻XXX，南邻XXX。出路为XXX大街。
    经XXX村委会和四邻协商，达成以下共识：卖给苏红新。
      价格为（              ），一次性付清
    此院以前所有协议为无效，以二零一零年十月二十六日所定协议为有效。
      此协议一式4份，签字生效。
        买方：
        卖方：
        XXX村委会：
        证明人：

农村宅基地禁止买卖。请你注意风险。

如果同为一村村民，协议有效，否则无效。