关于老人房产的继承或转让纠纷及税费等问题 本人爷爷奶奶名下有一套房产，署名：爷爷、奶奶、我娘娘（老式房产证未写明份额）。
我爷爷奶奶共有2个子女，儿子（我爸）、女儿（我娘娘）。
该房屋为200几年时（2000-2005之间）爷爷奶奶拆迁房，因当时各种原因未将我爸名字加入。
现因爷爷奶奶已81岁高龄，希望将名下房产做一下分配。
爷爷奶奶本意是将该房产为我爸和我娘娘各一半，假设该房产价值200万，爷爷奶奶意思是各100万。
而我娘娘的意思是她名字在里面，已经有了30%=60万。应当是在爷爷奶奶的70%=140万里再分50%的70万。
理论上，我娘娘名字在里面，可以有30%没错，但爷爷奶奶的本意是各100万。
那么爷爷奶奶可以把他们的70%分成50%给我爸，20%给我娘娘。
这点爷爷奶奶也是同意的，甚至愿意把70%全部给我爸。
问题1：爷爷奶奶的分配方式如何实现，并且未来的税费相对最少？
据了解，有公证，赠予、继承、购买等方式，因涉及最后房屋出售的所得税，等问题，查了些资料始终未得到一个肯定的答复。
我们不知道公证或者遗嘱的效力到底是怎么样，又担心如果赠予或继承，未来房屋出售时要缴纳高额的所得税，所以可能会选择现在购买的形式，缴纳几万的契税。不知道有没有什么更好的方案？
问题2：我爸是否限购？目前我爸和我妈及我，三人名下共有2套房子，9几年时买的。
我查过上海相关限购政策，我是未婚单独名下无房，和父母在2011年1月30日之前共有不超过2套（含2套），可买一套住房，而关于我爸不知道能不能再买。如果不能的话，是不是只能把爷爷奶奶的房子份额继承到我的名下？
问题3：我娘娘想法比较多，可能不满足于爷爷奶奶意思的50%，爷爷奶奶将他们的份额转让给我爸或我的过程中，是否需要我娘娘也到场之类的？如果过户过程中，她不配合，就是要等老人走了以后，除了她现有的30%，还要通过打官司的方式取得爷爷奶奶手里70%的一半的话，怎么去规避这个问题？

动迁安置房没有增值税，建议走买卖，费用较低。另外，如果老人生前不想作变更的，可以订立遗嘱处分自己的财产份额。是否限购需要咨询交易中心，每个区的认定标准存在一定区别。共同共有的一方处分共同财产份额的，需要你娘娘到场。要规避继承时的争议，可订立遗嘱处分财产份额

你爷爷奶奶可通过办理公证遗嘱来实现自己遗愿。

建议立遗嘱，并公证

继承析产环节，除了印花税，没有其他税要交。继承过户之后，再转卖的，产生增值税、个人所得税、印花税、契税等。

可以写遗嘱把财产留给儿子