我借给朋友20万，他抵押给我房产，还不上的情况下变卖吗？ 是这样 单位有公积金购房政策 我从单位用每月工资贷款 带出20万 然后我这会钱在手上 利息每月不高 所以我也不着急往出放钱 就是想问问律师 我朋友要管我借 他用自己的房产做抵押 如果他还不上，我可以有权利把他抵押给我的房产变卖吗？

抵押需登记才有效。

根据《物权法》第一百七十九条　为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
　　前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
　第一百九十一条　抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
　　抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
　第一百九十八条　抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。、
第一百八十七条　以房屋设立抵押权应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。
    依据上述法律规定，你朋友若用他的房产作抵押是可以的，如果他还不上钱你可以依法对他的房产进行拍卖，然后就拍卖的价款优先受偿。
    设立抵押权的步骤是：1、先签订抵押合同（书面的），2、再到房屋所在地的房屋权属部门办理抵押登记手续就可以了。 我的补充： 2012-03-03 08:43

你朋友的房产抵押的前提是这个房子的产权归你朋友所有，再者就是这个房屋不可以是农村的房屋，因为只有土地所有权性质为国有的房屋可以抵押，农村房屋的土地所有权性质为集体所有，一般是不能进行抵押的。

不动产抵押未经登记是无效的！