新年好！请问在有完善物业的小区，房租租赁期间阳台发生火灾谁负责？谢谢！ 　　如题，火灾地点为20（共32）层阳台，因未加装阳台窗，初五夜里12点左右发生火灾，现在消防事故认定原因为“外来火源”字样。请问，房主，房客（租赁人），物业这三方责任比例？或哪方完全无责任？谢谢！
　　为求客观，以下为目前各方观点，想请教下老师们，这三方各自观点若是从诉讼的角度来看，他们的观点是否正确或基本正确，若走诉讼程序，谁的主张胜诉高？
　　房屋租赁方观点：主观表述失火原因为小区内业主不当燃放烟火射入所致，且消防部门核实书也表述为“经调查起火原因为外来火种引燃阳台内可燃物所致”，他表示自己是受害方，应适用租赁合同中的不可抗力条款。所有损失与他无关，且他认为室内因火灾损坏的部分应该由物业或房主恢复原功能后，才可以继续与房主履行租赁合同，否则应视为房主违约。
　　物业方观点：虽然消防部门核实书表述为“经调查起火原因为外来火种引燃阳台内可燃物所致”，但不代表事故原因就只有户外放烟火射入一种可能，（虽然从当时间段小区内的监控中发现有人放高射类烟火，但这也不能直接说明那烟火就是落入了阳台内，这点监控中无从考证！），且就算是其他业主烟火意外所致，物业方也没有赔偿的义务，受害方应自主去相关执法部门维权。
　　房主观点：我房子既然已经出租了，那在房屋租赁期间，房产证权属内发生的（阳台应该也属于此范围）事故损失应该由承租人负责，且此事故不应该属于法理中的不可抗力来对待，是人为造成而起。至于租赁方的观点，房主认为应该遵循“谁主张谁取证”的原则，房主的损失理应由租赁方承担后，租赁方发生与其主张责任人的追究关系。

1.关于出租人和承租人之间承担责任问题，首先看租赁合同有无约定承租人有此义务。即使有约定，也过于严苛，承租人可要求法院调整。如无约定或约定不明，则承租人不承担此损失的赔偿责任。依据是合同法第231条。
2.关于出租人与物业之间承担责任问题。首先看物业管理合同是否有约定。有约定，按约定处理。通常是无约定，就要看物业在燃放烟火上是否尽到管理人的义务。由物业举证。如尽到管理义务，则物业不承担或仅承担补充责任。若未尽到，则承担部分赔偿责任。
总之，在查明真正侵权人之前，出租人实际上不得不承担大部分损失。这符合合同法原则，也符合侵权行为法原则。 我的补充： 2015-02-26 13:48

因为阳台上堆放有可燃物，所以让可燃物的主人分担部分赔偿责任，也未尝不可。具体而言，如是承租人放置的可燃物，可依此为由，让承租人分担部分赔偿责任。但符合阳台使用功能的可燃物不在此列，比如，阳台功能就是晾晒衣物，则承租人正常晾晒衣物，不可让其承担责任。毕竟，可燃物是引起火灾的“条件性因素”而非原因。如是出租人放置的可燃物，则出租人承担部分。