合同更改违约纠纷 尊敬的律师，
    您好，我的情况是房产合同纠纷，签订书面合同后，又达成新的口头合同，我方履行了，但是对方拒不履行。情况如下：

   原合同：签订日起，10个工作日内付清首付，余款商业按揭。交房：房产过户且银行放贷45日内，卖方交房。违约金：总房款20%。
      
    合同刚签好，还没走出中介公司，卖方说急用首付款，要求买方第二天必须付清首付，卖方口头承诺银行只要一发放贷款马上交房。
    买方第二天如约付清首付，并告知卖方首付本用来投资的，提前付首付的损失金额。卖方再次口头承诺银行放款就交房。
  
    之后买方取得房子的三证。
    但是银行放贷后，卖方拒不交房，一定要按原合同执行。
    理由：
      1）银行放款晚了15天，而之前中介说7天就可以放款下来。（由于央行连续三次上调存款准备金率，而且贷款合同没有约定放款日期）
      2）由于银行说可能晚放贷，他们将另外购得的二手房装修了，所以想让他们搬家，绝对不可能。（但是卖方盘算交房时间是就是按照原合同计算的，而非修改后的口头合同，并且没有预先通知买方他们装修的事，而且装修了之后也没主动告知）

    买方多次友好协商未果，却得到卖方恶言相向。无奈要起诉。

    请教律师：
         1）后来的口同合同是否有法律效力？
         2）银行推迟放款，足以成为自动解除之前口头合同的理由么？
         3）买方已经履行口头合同，卖方拒绝履行口头合同是否构成违约？
         4）买方有录音，收录了卖方承诺的所有内容，可以作为卖方违约证据么？
         5）双方达成口头合同时，并没有重新约定违约责任，那原来签订的书面合同的违约条款还有效么？
         6）买方以违约为由提起民事诉讼，聘请律师打这场官司胜算大么？诉讼标的是房屋总价还是违约金和买方实际损失总和？
         7）提前付首付造成的损失可以追讨么？

    另外：卖方似乎从头到尾内心里就没想过提前交房，怎么看怎么像故意欺骗，拿到钱了就赖着不搬家。

 谢谢！

协商不成可依据新达成的合约诉讼追究其违约责任.有法律问题可详询杭州刘律师确定具体解决方案,有实际困难可风险代理.

协商解决 或者起诉，欢迎来电

不过是逾期交房几十天而已，不是很严重的违约情形。违约金不可能很高的，而且诉讼毕竟要花费时间、精力还有各项费用。诚心建议还是协商解决，不行就算了。
要知道，以我们目前的法治状况，违约成本很低，维权成本高昂！请三思。