如何签订（购买农村集体用地上的宅基地使用权）租赁协议来建私人房？？   各位律师：您好！国庆节快乐，感谢你百忙之中抽空回复我的咨询！
 本人是广西合浦县户口，想在广西北海市购买某村的集体用地上宅基地来自己建房。卖方目前也没有办到该宅基地使用权证。该宅基地上目前附有两间共70平方米左右的旧平房。
我想咨询以下几个事情：
（1）农村集体用地上的宅基地是否可以转让给外地户口的人？
 （2）如果法律上是禁止转让，那么双方可以通过签订有关协议书来保障交易的公正与以及降低产权的风险吗？
  （3）签订土地使用租赁合同是否有法律效？？？如果可以签订，细节与条款是怎么的？宅基地租赁合同年限是多少?可以给我合同样书吗？感谢你的帮助？谢谢！