外婆是否有权要回9年前给外孙的房屋 外公11年前过世，9年前外婆将她和外公共有的一处房屋给了我，房产证一直是外婆的名字，外婆当时亲手写了按照外公遗愿讲房屋给我的赠与证明，并且不附带任何条件无偿赠送，当时未去公证，但按照赠与办理了房屋过户。就是说9年前房屋已经过户给我了。
因为外公外婆就母亲一个女儿，有一个儿子小时候已经去世，父母也就我一个儿子，所以母亲当时也没有写放弃继承权的证明，事后，父母离婚了，母亲再嫁，并生有小孩。
我现已长大不跟随父母任何一方。外婆是否能以生活困难为要求，要回房子（外婆退休工资好几千，比一般退休工人高好多，比我的工资都高），母亲是不是也能以要照顾他现在的小孩为理由，拿回她当时的继承权？

您好！
1.写了赠与证明，并已经办理过户，赠与成立。但是您外婆只能赠与属于她的部分（包括她自己的和从您外公那继承过来的）。您外婆要以生活困难为由撤销赠与，需要举证证明，比如您外婆没有地方居住，也没有能力购买房子，而您的房子又不给她住。
2.您母亲没有明示放弃继承，而您外公的遗愿如果只有您外婆能证明，您母亲可以要求继承（房子的四分之一）。

已经写明赠与，并且过户。是有效的。

不可以了。

已过户无法要回房产

是有效的