商品房外墙面砖脱落 我这小区是商品房刚建立三年的时间，可是外墙面砖脱落有好多处，和开发商交涉，他们说外墙面砖脱落质保两年，渗水质保五年，有这个说法吗？我作为小区物业管理公司不管又不行，可又很无奈，因为小区尚未成立业委会，所以不能动用维修资金，可业主是指责物业不作为，拒交物业费 ，作为物业我们也是受害者，该怎么办？

先垫付部门解决现实问题，再协商解决后续问题。

这属于房屋质量问题，可以告开发商违约。

法律规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。装修为二年。如因外墙面砖脱落渗漏，可以要求开发商修理。否则，要求物业公司维修。物业不作为，可以到当地房屋管理部门投诉。

属于房屋质量问题的，可以要求开发商承担违约责任。