请求帮忙看看，给点意见 A是做钢材生意的，99年到2000年期间卖钢材给广州的一个楼盘建筑工地（送货单有保留原件），结余一部分货款后，工地还欠五十多万，工地没钱。2001年一月就打了欠条，（欠条由C公司法人代表签名并盖了C公司公章）后还是没钱，就决定以房抵债，2001年4月就签定了一份详细协议书，以当时市价以3套房子抵债。A还专门请了律师陪同一起签订协议书，(协议书和欠条是C公司同一人签名，但没盖C公司公章，有律师签名和律师的章)然后签定3份商品房预售合同，因为政府要统一商品房预售合同，要换证，和要去房管局办备案手续。（协议书中有说明的）所以两天后A又将商品房预售合同给了开发商B公司，（有一份简单收条只写明“今收到某先生三份商品房预售合同，B公司副总经理签名”）。过了一段时间得知那个楼盘被法院查封了，成为了烂尾楼。直到2008年有一个D公司继承和承担了所有B和C公司在本项目的权利义务和债务接手了工地。

注：
1. B公司是本楼盘建筑工地的开发商。与C公司签订了合作开发合同，合作开发合同中规定,C支付定金后拥有整个项目的开发权、销售权及产权，并承担项目的盈亏。
2. 当年陪同A见证的律师有证言证据，也提交左他保管的协议书原件一份。
3. 当年楼盘建筑工地管里钢材的人员证言，证明送钢材事实。
4. B公司副总经理在法庭答辩状证言证实，他写的收条为真，并将三份商品房预售合同交由管理人员办理。后来得知B没有帮A去房管局备案。
5. A后来在2008年从工商局查后得知C公司签名的法人代表在签欠条时是在任的法人代表，但在签协议书时已经更换法人代表，协议书上也没C公司的公章，签协议书的时间是换法人后的第七日。

6. 《合同法》第49条规定，行为人虽然没有代理权，只要相对人有理由相信行为人是有代理权的，该代理行为就有效。《合同法》第50条规定，法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，只要相对人不知道，该代表行为就有效。
7．  D在接手本楼盘建筑工地时是在省高级人民法院先签定一份民事调解书的，调解书中规定“本协议书签订后，C方在XXX项目中的全部权利、义务均由D方继承和承担。”
   
一．      我想知道这种情况那份协议书有没有法律效力？
二． 法庭上法官只问了B公司三份商品房预售合同在什么地方，B公司后来在法庭上说不清楚那三份商品房预售合同在什么地方。（其实A找过D公司理论，D公司能详细说出那三份商品房预售合同的内容，也没否认那几份合同在D公司。）对于这种情况A能怎么办？
三． 白云法院黑不黑?

建议带材料当面自律师。

建议带材料当面自律师。

商品房预售合同也需要登记，如果没有登记没有这个准物权。
你这是以物抵债的商品房预售，但是有瑕疵，你不是开发商的债权人，而是开发商的债权人的债权人，这样抵债是偷逃税款的行为，可能会导致你的商品房预售合同认定无效。
这种建筑行业内的情况很常见，但情况复杂，我们处理过这种类似大量案例，但各地法院的认定有不同。

质疑法院黑不黑没有必要，难道你觉得你去行贿能解决你的问题？建议你还是依靠专业律师去处理。
希望你的问题得到解决，如需详细咨询可以通过以下方式联系我。

何海涛律师
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