这样的购房合同和字据有效么，出了纠纷我方会有什么损失？ 首先说下背景：
今年三月份卖了一个单元的地下室，总价是90万，付款方式是首付先给25万，三月底再给25万，明年三月份再把剩下的40万付清。
买方是中介联系的，购房合同用的是那家中介公司出的合同，付款方式是单独写的。
当初三方签合同时面积不对，经纪人多写了6平米，我们还特意提了一句，不过没太在意。买方付清第一笔25万房款后，就开始装修地下室了。
签完合同后给了经纪人8万佣金，这8万包括合同上中介公司的2万4千佣金，和单独给经纪人的5万6千私人佣金。
给经纪人那8万时，就怕因为面积出问题，所以让经纪人立了字据，内容大概就是如果出现面积纠纷，一切责任由经纪人承担，与卖方无关，交给经纪人那8万时也专门找了个银行里有监控的地方。
问题出现了：
现在买方以面积不够为理由要求退回3万，让经纪人从给他的5万6千私人佣金里出，他不出。
买方因为这个原因，三月底那笔25万就一直拖着没付，超过合同预定时间了。
拖到四月底买方只付了18万，差了7万，付款时买方说现在有一笔工程款没下来，差的7万过一段时间再付。
当时那个经纪人在场，让我们签一个首付款证明，内容是前两笔50万已付清，然后第二笔差的7万让买方先打个欠条。
买方给我们那18万房款前，经纪人曾打过来电话，说第二笔25万让买方扣下2万，当做面积不够退回的钱，我们肯定不会同意。
后来知道买方和这个经纪人非常熟，所以现在很担心没付清的那47万房款。
想问的问题：
1 购房合同、单独列出的付款方式、经纪人立的字据有多大效力。
2 如果最后买方的90万房款到期还没付清，起诉中介和买方的话，我们会有什么损失。

要看具体的证据情况才能确定，建议带材料与律师面谈。

你好，是否有效需要协议的具体内同。

购房合同具有法律效力，如果是按面积计算价款，则中介应当返还收取的款项。

建议你带材料咨询

具有法律效力
有可能按实际面积计算房款。

建议当面咨询律师详细介绍情况以便准确答复。

我长期代理这样的案件，可以看我的案例；
还是聘请律师代理稳妥；
如需代理，可以联系我。

建议委托律师提供帮助.如需要与我联系.

作为房主，应了解房屋面积，所以卖方有权扣除尾款，中介公司保证了房产面积责任，此责任应中介公司承担。

建议找律师详细咨询，你这里有问题了。不应该这样的。有些约定可能是无效的。

如需要建议带齐材料当面咨询!

是否有效需要协议的具体内同。

是否有效需要协议的具体内容

答复如下：
1、购房人应当按照约定支付购房款，对于面积差异部分，你应当退还给买方，然后，根据和中介公司签订的协议，向中介公司追偿。
2、如果买方的最后90万元没有付清，你可以主张违约赔偿。
买方不能以房屋存在差异为由拒付剩余的购房款。

你好，建议带相关材料到律师事务所面谈。

要根据你们协议的内容具体分析