用房子做担保的借款协议是否有效 各位律师好，有朋友向我借钱现在要补签一份借款协议，如不能准时还，我是否能以这份协议起诉他？协议中他的房子担保是否有效？如果他私下转移产权怎么办?他房子的价值超过欠我的钱，要他拿房产证给我来抵押不现实。而且他的房子还有贷款。如果他转移了房产，可以以他名下或他公司名下的财产来偿还吗？
另，这份协议签了后他还要不要写一张收条给我，说收到了我的钱？下面这份是我拟的协议，请帮我看看有没漏洞或要注意的地方。谢谢！




借款协议

甲方： 
乙方：
 
兹有乙方XXX以广州市XXX服装公司为平台投资经营服装品牌，向甲方借用资金用以经营服装事业。为确保还款事宜，现订立以下协议遵守执行。


1、 乙方XXX于2011年4月（此协议为补签）向甲方XXX借资人民币XX万元/
双方协议从2011年10月起至2012年4月乙方每月30日前支付甲方佣金XX元。共7期。合计佣金XX元整（XXX元）。本金XX万元（XX元）则于2012年3月30日前全部还清。
2、 甲方可在2011年9月份后随时撤资，如撤资则当月起不再享受每月的佣金。乙方则需一个月内无条件返还本金XX万元。  
3、 为保证偿还能力，乙方以自身名下位于广州市XX的物业为担保。如有到期不能偿还，或乙方日后不再经营服装，或甲方提前结束合约导致需提前还款等情况发生，甲方有权要求乙方出售该物业用以偿还所欠甲方的资金及相应佣金。在完全还清甲方资金及佣金之前，乙方不得更换该物业产权！不得将名下的物业出售或转赠给任何人
4、 本协议一式两份，双方各执一份。如有争议双方商议解决。如不能解决，可递交相关仲裁机构处理。


甲方  乙方
日期

1、借款合同为什么有佣金，撤资？你这是投资还是借款？
2、如果要拿房产抵押，应当办理抵押登记，不登记则你的抵押权得不到任何保障，有贷款的房产也可以抵押给你
3、什么是相关仲裁机构？应当指明具体的仲裁机构，否则无效

你好，协议中存在不少问题，需要进一步修改完善，否则对保障你的合法权益不利。