房屋的产权和使用权能不能签订协议进行明确？ 我是一名退休工人，早年离异，有一子由我抚养，家庭生活条件比较困难。我的儿子现已成人，在一家汽车维修公司做协议工，现已到了谈婚论嫁的年龄。儿子所在的公司前年集资解决职工的住房问题，儿子报名参加了集资，总集资款约11万元，由于儿子没有经济能力，购房款11万元都是我一个人承担支付的。现在公司马上将要交房，公司明确这是小产权房，产权为60%。现在儿子已经谈了女朋友，准备结婚。问题是：
1、这种情况下我能不能和儿子签一个关于该房屋的协议，明确：该房屋购房款11万元是我一人支付，产权的60%以及日后这部分产权的增值部分归我所有，另以儿子名义办理该房屋的产权证明，房屋交由儿子使用，也就是据实明确房屋产权和使用权？
2、所签的该房屋产权和使用权分开的协议是否具有法律效力？
3、该协议能否办理公证手续？如果不能公证，可否找第三者进行证明？对证明人条件有什么具体要求？
谢谢！

房屋产权以登记为原则，可以签订协议内部约定