债务问题 我借给一个朋友20万元用于购买房屋，约定利息年息6%。借出时间是2019年9月20日，约定归还时间是2020年4月1日。当时以所购房屋（购买价格是60万，商业用房）为抵押，办理了他项权证。现在他无力归还，打算把房子卖给另外一个朋友，用卖房款还我。
    现在的问题是房子的买方要求房子过了户才给钱，但我不敢取消他项权证，因为房子一旦过户，借款人再不还款，我就没有办法收回借款了。而准备卖房的人又凑不出20万来临时周转，因为是朋友，叫他去借砍头息的事我也干不出来。
    经过协商以后，买房人愿意采用另外写一个借条来换原来的借条之类的操作来促进这件事情的达成。但是因为不会实际再有20万款项的汇款了，这个借条显然法律效力不足，加情况说明的话也不知道该怎么写。
需要解决的问题：
•买房人应该在原来的借条上签字，成为“连带保证责任”还是“债务加入”？
•又或者写《情况说明》以明确一些需要强调的内容，三方签字？
因为大家都是朋友，还是希望能够以法律上公平合理又能保护各方合理利益的方法来进行。拜请赐教。谢谢。

您好，一、朋友借款以房屋提供抵押担保，对于你的债权是最大的保障；
二、现朋友欲将房屋卖与另一朋友，以卖房款偿还你的债务。但买方需要先过户再付款，而过户需要你先解押 ，这样对你而言风险太大。你提出的三种方式（1、买方为卖方的债务提供连带责任保证；2、买方债务加入；3、三方签订协议），相较于抵押担保，无论那种方式都存在较大风险；
三、律师认为，既然大家都是朋友，就应当共同承担风险，不能让你一人承担所有风险。因此，律师建议：三方协商，由买方先向你支付20万元（购房首付款）。你收到款项后，到房管局办理解压手续，同时，买卖双方办理过户手续。
四、如果只能在你提供的三种方式中，选择一种，则律师倾向于第一种方式买方为卖方的债务提供连带责任保证。
如有疑问，可以追问或来电详询；如果满意，请采纳为最佳答案。

可拟写借款协议，如果存在保证人则可以在协议中约定保证条款，连带保证责任可以明确，债务加入就不再是保证人而是债务人。

可拟写借款协议

你好！细看了你的问题，现结合我的经验回复如下 ：
1、债务人与你的债务已经形成，并且设有抵押权。买受人与卖方是二手房买卖合同关系。你们三方的法律关系完全不同，法律关系发生的时间也完全不同。通过借条上去加签名，瑕疵很多，最终有败诉，房财两空的风险。
2、建议，直接建立新的法律关系。法律上最忌讳就是改变原本的客观事实，你们可以三方协议约定清楚原本事实与三方的意思表示。
你们可以三方签好协议，方案一，你去解押，由买受人作为债务的连带担保人，完成过户后，出卖人偿还你的款项。方案二，买受人替债务人向你偿还债务，你解押，由出卖人过户给买方，买方再给付出卖方尾款。
3、如我的回答帮到你，望采纳为最佳答案，谢谢！如有进一步需求的可来电话沟通。