房产问题该如何解决 我于2007年购得一套房子，当时是银行按揭的，首付10万，银行按揭22万，房子于2008年11月8日交付使用。2009年通过中介我将房子卖出，收到首期房款20万，同时我还清银按揭，由于当时开发商未办理房产证，所以二手房交易时的买卖合同上签订是过户后付清余款19.5万，房子收到首期款后交买方使用。但开发商交房至今仍未能办理好房产证，我担心证件办不下来，所以想将房子收回，请问这样属于违约吗？合同写明违约需赔偿违约金20万但没注明需退还已收房款，如果违约是否只需要按合同赔偿违约金20万而不需退还房款？
另外，我与开发商签订的买卖合同上写明交房后270天内办理好房产证，如违约，买受人不退房，开发商将按日向买受人支付已交房款的万分之二点一的违约金。如果我向法院提起诉讼，是否只能按合同约定取得违约金？违约金是按首期房款计算还是以总房款计算？因为开发商不能办理房产证，影响了我房子的正常买卖，这些损失是否能获得开发商赔偿？

恳请给予指导。

如果你向法院提起诉讼，可以要求开发商按全部房款，按日向万分之二点一向你支付违约金。
你现在没有房产证，签订了房屋买卖合同，如果你现在想反悔，你需要全额返还对方购房款，并按合同约定支付对方20万的违约金。
如果有什么法律问题，需要免费咨询，或者需要委托律师，请直接联系我：深圳万磊律师，联系电话：13828783320

你好，如你将房屋收回，属于违约行为，需要向对方承担违约责任，并要退回已收房款；你可以要求开发商承担违约责任，按总房款为基数按日支付违约金，影响房屋买卖的损失也可以要求开发商赔偿。如需帮助，可来电咨询。

你可以要求开发商承担违约责任，按总房款为基数按日支付违约金，具体电话咨询。

如果因开发商的原因不能办成房产证，你可追究开发商的违约责任。你和新的买方的合同可以解除，并有办法不需支付20万的违约金。
若在深圳，可随时电话联系我，我可为你分析，告诉你法律依据及如何操作，相信对您会有所帮助。（深圳李雪波律师：13267039593；Q：961451933）

同意万磊律师意见。